מהם הדרכים לביטול עסקת מתנה?

עסקאות העברה ללא תמורה, עסקאות מתנה של מקרקעין בכלל ודירות מגורים בפרט בין בני משפחה הינן בין העסקאות השכיחות ביותר בתחום המקרקעין.

עסקת העברה ללא תמורה היא עסקה בה צד אחד מעביר לצד אחר זכויות במקרקעין, כאשר העסקה מתבצעת ללא תשלום מאת הצד המקבל את המתנה לצד המעביר, לא בכסף ולא בטובת הנאה.

יודגש כי העברת הזכות במקרקעין חייבת להתבצע ללא תמורה כלשהי, כאשר אם תועבר איזושהי תמורה, אף קטנה, עסקה זו לא תיחשב מתנה.

הכלל הרווח הוא שכל עוד העסקה לא נרשמה, נותן המתנה יכול לחזור בו, ואף אינו נדרש ליתן טעם או סיבה לחזרה מהמתנה. כלל זה צומצם באמצעות סעיף 5 לחוק המתנה הקובע את התנאים לפיהם אדם רשאי לחזור בו מהמתנה.

התנאי הראשון הוא שמקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות. הכוונה היא לשינוי לרעה או פגיעה במקבל המתנה, באמצעות ביטול ההתחייבות.

התנאי השני, הוא שנותן המתנה לא ויתר בכתב על זכותו לחזור בו מהענקת המתנה.

על פי סעיף 5 לחוק המתנה נותן המתנה יכול לחזור בו מהתחייבותו לתת מתנה בשל התנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפיו או כלפי בן משפחתו, היינו, במידה ומקבל המתנה מתנהג בצורה בוטה ופוגעת כלפי נותן המתנה, רשאי נותן המתנה לחזור בו מהענקת המתנה או בהרעה  ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן, כאשר זכות חזרה זו עומדת כל עוד לא נמסרה המתנה, זאת על מנת לאזן בין הצורך להגן על נותן המתנה לבין הצורך להבטיח את וודאות הקניין.

בית המשפט מפרש פרשנות רחבה, שמקלה על המתחייב לתת מתנה, שמקבל המתנה נהג בו שלא כראוי, לחזור בו מהתחייבותו (ה"פ 494/03 אברהם ג' ואח' נ' טפחה (תקווה) יוסף, תק-מח 2004(4) 8253 (2004)).

במידה והעברת הזכויות הושלמה והעסקה נרשמה בטאבו, נדרשים טעמים כבדי משקל על מנת לבטל את המתנה, אז ניתן לבטל את המתנה מחמת טעות ו/או הטעייה ו/או עושק ו/או פגם אחר.

כלל ידוע הוא כי על חוזה מתנה חלות שתי מערכות דינים, האחת מקורה בחוק המתנה, התשכ"ח-1968 אשר מסדיר את הכללים החלים בעניין עסקת מתנה, והשנייה, מקורה בדין הכללי ובכלל זה, דיני החוזים.

כאשר אדם העביר לאחר מתנה, סמך עליו ונתן בו אמון, אולם זה ניצל את האמון אשר ניתן בו והטעה אותו, או הבטיח לו הבטחות לשווא, ניתן לבטל חוזה מתנה עקב טעות, כאשר ביטול מתנה מחמת פגם ברצון, תיעשה ביתר קלות, במקום בו טעה נותן המתנה טעות חמורה, יתר על כן, ניתן לבטל את המתנה גם במקרה שלצד השני לא הייתה ידועה הטעות (ת"א 10716/04 אריה חיים בר נתן נ' חיים פרץ אופיר, תק-של 2006 (4) 6642(2006)).

לאותה תוצאה של ביטול המתנה וחובת ההשבה יש להגיע גם במקרה של עושק או כפייה, הטעייה או מרמה וכיו"ב.

נבהיר כי גם אם ישנה קביעה שיפוטית שלפיה מדובר במתנה לאלתר שהסתיימה, בית המשפט יחיל צדק והגינות על נסיבות המקרה המחייבים היענות בחיוב לתביעת נותן המתנה, ואפילו היה מדובר בעסקה שהושלמה והסתיימה לפי חוק המקרקעין וחוק המתנה, בית המשפט יכול לראות לנכון להחיל עליה את דיני תם הלב ודיני החוזים הכלליים ולראות בהתנהגות המחפירה של מקבל המתנה כלפי נותן המתנה משום "תנאי מפסיק מכללא". כידוע, חוזה מתנה אמנם נשלט על ידי חוק המתנה, אך לא רק. גם דיני תם הלב והחוזים הכלליים חלים על חוזה זה בהיותו "חוזה" לכל דבר ועניין (תהס (נצ') 47590-04-13 ש.נ. נ' א.נ.ב.מ. (פורסם בנבו, ביום 11 במאי 2014)).

בכריתת הסכם מתנה, כמו בכריתת כל הסכם, צריכה להיות גמירות דעת של נותן המתנה לבצע את העסקה על פי ההסכם. בהיות המתנה חוזה חד צדדי, ובפרט כאשר המדובר במתנה במקרקעין חייבת להיות הבדיקה לגבי גמירת דעתו של הנותן קפדנית במיוחד. כמו כן, דרישת חובת ההתנהלות בתום לב היא מוגברת יותר בחוזי מתנה (תמ"ש 15830/09 פלוני נ' פלונים (פורסם בנבו, ביום 9 במרס 2014)).

ביטול המתנה מחמת עילות אלו יהיה במקרה שהמתנה כבר נמסרה, לדוג' מקרקעין שנרשמו על מקבל המתנה.

נותן המתנה צריך להודיע על ביטול המתנה באופן חד משמעי כך שיהיה ברור למקבל המתנה כי המתנה בוטלה, אחרת יהיה קשה למבטל המתנה להוכיח כי חזר בו מהענקת המתנה.

נותן המתנה רשאי לפנות לבית המשפט בבקשה לקבלת סעדים הכרוכים בביטול המתנה, תוך שהוא מוכיח את זכאותו לחזור בו מהמתנה.

מאמר זה נערך ע"י עורך דין ניר והב אשר עוסק בדיני מקרקעין - חוזה קנייה ומכירת דירה, חוזה שכירות, חוזה מתנה, העברה בין קרובים, ביטול עסקאות במקרקעין, סעד הצהרתי במקרקעין, העברת הקרקע לבעלות פרטית מול מנהל מקרקעי ישראל, פרצלציה ורישום בית משותף, הסכמי שיתוף במקרקעין וכיו"ב. 

כל המידע אשר מובא במאמר זה הינו לצורך מידע כללי בלבד, והדבר אינו מהווה בשום פנים ואופן תחליף לקבלת חוות דעת מעורך דין אשר מתמחה בתחום המקרקעין ו/או ייעוץ משפטי, וממילא, שעורך הדין ניר והב ו/או משרדו לא אחראים בצורה כלשהי ובכלל זה, עקיפה או ישירה לתוצאות אשר נובעות משימוש הקוראים המידע הנ"ל. למען הסר כל ספק נבהיר, כי המלצת המחבר הינה שכל אדם חייב להיוועץ בשרותיו של עו"ד בטרם נקיטת הליך משפטי כלשהו.